청년맞춤형전세대출 전세보증보험

전세사고 소식이 많은 요즘이다.

집을 계약할 때도 불안하지만 집을 나갈 때도 돈을 제때 줄까 걱정이 많다.

왜 불안한걸까? 해결할 방법은 없나?

전세보증보험 이야기를 오늘 해보려한다.

 

 

 

 

잘 모르시는 분들은 전세집이 집주인이 내 돈을 은행에 잘 가지고 있다가 나중에 돌려주는 줄 아신다. 차가운 자본주의 시대에 그 돈이 놀리가 있나. 보통의 경우 내가 집주인에게 준 전세금은 계약하는 집의 갭투자금이거나 다주택 집주인의 레버리지 투기자본으로 이용된다. 특히나 매매가에 비해 전세가가 높다면 내 전세금에 소액만 더해 이 집을 매매하는 것이다. 너도 나도 영혼을 끌어모아 부동산 투자를 하다보니 전세사고가 나는 0원 갭투자처럼 위험한 갭투자도 있다. 

 

갭투자가 뭐가 어때서요? 확정일자, 전입신고하면 내가 1순위가 되어 안전하다던데? 그말도 맞다. 그러나 전세사고가 난다면 1순위라고 다 해결되지 않는다. 전세사고가 난 순간부터 시작해서 경매로 넘어가 전세금을 받을 때까지 이사를 가지도 못하고 동동거리며 살아야한다. 그래도 경매로 넘어가 전세금을 돌려받으면 다행이다. 1순위라도 전세금액이 시세대비 높아서 전세금을 다 못건진다는 사실을 알면 전세사고 난걸 안 날부터 잠이 안온다.

 

이런 일을 겪지 않으려면 처음 집을 구할 때부터 시세/매매가를 꼭 확인해야한다. 예를들어 전세금액이 7000만원인데 매매가가 8000만원이라면 집이 아무리 마음에 들어도 계약하면 안된다. 왜냐하면 경매로 넘어가서 1순위로 안전한 전세금액은 시세(매매가) 80% 금액이다. 즉 7000만원 전세라면 시세가 적어도 8750만원이 넘어야 안전하다는 이야기다. 전세계약 전 내가 전세 계약할 집이 매매가가 얼마인지 먼저 확인을 하고 전세계약을 하자. 그리고 불안하다면 보증보험 가입을 하자.

 

전세권설정과 확정일자, 전입신고를 잘 모르시는 분을 위해 아래표를 만들었다. 내돈을 지키기 위해 무엇을 해야하는지 잘 모르겠다면 전세권 설정과 확정일자, 전입신고 차이점을 아시고 선택하시기를 바란다. 가입 진입장벽으로 설명하면 전세권 설정과 확정일자, 전입신고의 가장 큰 차이는 비용의 차이다. 전세권설정이 훨씬 더 돈이 많이 들고 번거롭다. 또 전세권설정은 세입자뿐만 아니라 집주인도 구비해야하는 서류, 해야하는 일이 있어 귀찮아하시는 분들이 많아 집주인 동의 받기도 눈치보인다. 특히 이사 나갈 때에도 전세권 말소를 해야해 두번 귀찮은 일이 생기시니 꺼리시는 분이 많다.

 

그래도 꼭 전세권설정을 해야만 하는 경우가 있다.  주거용 오피스텔이되면 양도세 중과,부가세 환급이 안되는 여러 문제로 집주인들이 전입신고를 하면 안된다고 하는 경우가 있다. 이런 집을 전세로 들어가면 안된다. 그래도 들어가야만한다면 전입신고를 해야하지만 이렇게 못하는 경우 반드시 전세권설정을 해야한다. 또 임차인이 법인인 경우 전세권설정을 해야한다. 사실 청년맞춤형전세대출 상품을 이용하는 경우 이 두 문제 모두 해당되지 않는다.

 

은행대출의 경우 대부분 전세권설정 대신 확정일자, 전입신고를 한다. 그리고 큰 문제가 없다면 청년맞춤형전세대출 이용자들도 확정일자, 전입신고를 하고 불안하다면 보증보험을 드는게 낫다. 전세금 1~2억원, 특히 청년맞춤형전세대출의 경우는 집이 소형평수, 소액이라서 실거래가 변동이 크지 않아 걱정하지 않아도 된다. 뉴스에 많이 나오는 케이스의 집은 흔히 말하는 깡통전세, 역전세 투기용 주택인데 청년맞춤형전세대출 대상 주택의 경우 이런 케이스가 대부분 아니다. 매매가와 전세가 차이 정도를 확인하면 된다.

세입자 입장에서는 보증보험 드는 것이 마음편하기는 하다. 전세기간 만료가 되었는데 집주인이 새로운 세입자를 구할 때까지 전세금을 주지 않겠다고 버텨도 보증보험가입자의 경우 보증금반환이 더 쉽기 때문이다. 청년맞춤형전세대출의 경우 전세보증보험을 이용할 수 없다는 말이 있는데 이는 오해다. 올해부터 HF에서 전세지킴보증이라는 전세보증보험 상품이 나왔다. 

 

청년맞춤형전세대출은 주택금융공사에서 보증이 나오는 대출상품이다. 그래서 보증보험의 경우 은행사마다 이야기가 달랐던 것 같은데 올 봄부터 전세지킴보증 상품이 나와 청년맞춤형전세대출 이용자도 보증보험에 가입가능하다.  전세보증보험은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우 공사(주택금융공사)에서 보증금을 돌려주는 상품이다.

 

전세지킴 보증 가입은 전세대출 취급은행에 방문하면 가입할 수 있다. 전세대출 상담을 받을 때 이런 전세보증보험상품을 가입하고 싶다고 이야기한다면 된다. 임대차 계약기간이 1/4 경과하기 이전에 가입을 하면 된다. 예를 들어 임대차 계약기간이 2년인 경우 6개월이 경과하기 이전에 가입하면 된다. 

 

보증료율은 공사 청년 전세자금보증 또는 공사 보증서 담보로 실행된 버팀목대출 이용자의 경우 우대대상으로 연 0.05%이다. 예를 들어 임차보증금 7000만원인 경우 연 35000의 보증료를 내면 된다. 여기서 말하는 청년전세자금보증이 청년맞춤형전세대출을 이야기한다. 연 35000원, 2년 7만원이다. 불안하다면 내돈을 지키고 상쾌한 전세보증금반환을 위해 7만원 투자하는 것도 나쁘지 않다.

 

	확정일자	전세권설정
집주인 동의	필요 없음	필요
비용	600원	등록세= 전세보증금*0.2% 지방교육세+ 등록세*20% 증지= 15,000원 법무사 등기수수료= 20~30만원
전입신고	입주 후 전입신고	전입신고, 실거주 필요 없음
경매신청	보증금 반환 소송 후 승소하면 경매신청	소송(판결) 없이 바로 경매신청 가능
경매시 보상	건물+토지를 합한 가격에서 보증금 보상	건물가격에서 보증금 보상
효력	확정일자 받은 다음날부터(익일0시)	전세권설정 신청일부터
구비서류	임대차계약서, 주민등록등본	임차인: 등본, 전세계약서, 도장
비고	실제로 거주할 때만 효력 발생	실제 거주하지 않더라도 효력 발생

 

내 돈을 돌려받을 수 있을까 걱정된다.

그렇다면 전세지킴보증을 가입하자.